调研发现：企业注销环节房屋租赁房产税征管现实问题研判 原创

在小微企业办理税务注销、营业执照注销的实务过程当中，不少经营主体遇到了房屋租赁房产税的现实困扰。部分承租经营的企业，租用商铺、办公用房开展经营，房屋产权人也就是出租方，没有主动向税务部门申报缴纳房产税。等到承租方经营结束，申请办理企业注销手续时，税务部门以存在欠缴房产税为由，要求承租企业补缴该笔税款，不缴纳就不予办理注销手续，引发大量企业经营者的困惑与争议。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》明确规定，房产税法定纳税义务人是房屋产权所有人，也就是出租方。房屋出租产生的房产税，理应由产权人进行申报缴纳。只有产权人不在房产所在地、产权归属不明确、存在租典纠纷等特殊情形，才由房产使用人代为缴纳。正常有偿租赁经营，承租方本身没有法定缴纳房产税的义务 。

现实工作当中，很多个体工商户、小微企业租赁个人房产开展经营，房东作为房屋产权人，出于各种原因没有办理出租业务的税务申报，没有缴纳对应房产税。租赁期间，税务机关没有向出租方开展追缴工作。等到承租企业打算关停、办理注销的时候，这一笔历史遗留的房产税问题集中暴露出来。部分办税窗口直接要求承租方承担这笔本该由房东缴纳的税款，以此作为注销的前置条件。

从法理层面来看，出租方是法定纳税主体，税款追缴对象应当是产权所有人。即便租赁合同中双方约定税费由承租方实际出钱承担，也仅仅属于民事合同双方的内部约定，不能改变税法规定的纳税义务人身份。税务机关应当向出租方追缴税款、滞纳金，再由出租方依据合同约定向承租方追偿，而不是直接把纳税责任转嫁到承租方身上，把缴纳税款作为企业注销的硬性门槛。

现实产生的矛盾问题

第一，权责划分混淆，把出租方的法定义务转嫁给承租方。不少小微企业经营者本身只是租房经营，租金已经足额支付给房东，本身没有获取房屋出租收益，却要额外承担房东的纳税义务，增加企业不必要的经营负担。部分经营者对税收政策不熟悉，为了顺利完成注销，只能被动掏钱补缴，事后再想向房东追偿，往往面临取证难、协商难、维权成本高的现实困境。

第二，事前监管缺位，问题集中在注销环节爆发。房屋出租的房产税，本应在租赁存续期间常态化监管。但部分地区对于个人房屋出租的税源监管存在短板，出租方长期不申报，税务部门没有及时开展督促追缴。等到企业注销才集中处理遗留问题，把压力全部给到承租方，造成企业注销流程受阻。

第三，政策宣传解读不到位，企业认知存在盲区。很多创业者在租房开办企业的时候，并不知晓房屋出租房产税的纳税主体，租赁合同也没有就税费承担做清晰约定。等到办理注销才知晓该问题，缺少提前应对的准备，容易产生误解，也容易引发税企矛盾。

第四，少数基层执行口径不统一。同样是租赁房产注销，不同地区、不同办税窗口处理方式不一样。有的地方会督促联系出租方补缴，有的地方直接要求承租方缴纳，口径不统一，让市场主体无所适从。

优化工作思考与建议

一是厘清法定纳税主体，规范征管执行口径。严格按照房产税暂行条例执行，正常有偿租赁情形下，优先向房屋产权所有人开展税款追缴。不能简单将出租方欠缴税款，直接设置为承租方企业注销的前置条件。对于房东失联、产权不明等法定例外情形，再按照政策规定由使用人代为缴纳，做到执法有据。

二是强化租赁税源事前常态化管理。加强对个人经营性房屋出租的税源摸排，在租赁存续期间做好政策提醒，督促产权人履行申报纳税义务，避免历史欠税堆积到企业注销阶段集中爆发。

三是完善政策科普，引导租赁双方做好合同约定。向广大市场主体普及房产税纳税主体相关政策，建议企业签订房屋租赁合同时，明确写明房屋出租相关税费由出租方承担，租金为含税租金，由房东负责开具发票、完成纳税申报，从源头规避后续纠纷。

四是畅通企业救济渠道。企业遇到此类争议时，可以收集租赁合同、租金转账凭证等材料，向税务部门说明情况，申请依法向产权人追缴税款，维护自身合法权益。

小微企业注销，本是市场主体正常退出的渠道。税收征管应当恪守法律规定，厘清各方权责，既做到应收尽收，也不能随意转嫁法定纳税义务，切实维护中小经营主体的合法权益，营造公平有序的营商环境。

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